La tasación del suelo urbanizable no programado (SUNP) representa uno de los mayores retos para propietarios, promotores y administraciones públicas. Su valoración está sujeta a una normativa compleja que combina legislación urbanística, fiscal y jurisprudencia reciente, especialmente en lo relativo a la aprobación de programas de actuación urbanística y los efectos de expropiación forzosa.

En este artículo, analizaremos los criterios de valoración aplicables al SUNP, su régimen jurídico, las implicaciones del planeamiento general y las diferencias con el suelo urbanizable programado y el suelo urbano. Además, abordaremos cómo las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia han influido en su tratamiento, y cómo la legislación vigente, como el Real Decreto Legislativo y la Ley del Catastro Inmobiliario, condicionan su tasación.

Tasación de suelo urbanizable no programado

¿Qué es el suelo urbanizable no programado?

El suelo urbanizable no programado es aquel que, aunque el planeamiento general lo considera apto para urbanizar en el futuro, no cuenta con una programación temporal ni con un desarrollo urbanístico inmediato. Para que pueda ser urbanizado, es necesario aprobar un programa de actuación urbanística que establezca las condiciones y plazos para su transformación.

Esta clasificación se diferencia del suelo urbanizable programado, que ya tiene una planificación detallada y un calendario de desarrollo, y del suelo urbano, que ya está consolidado y cuenta con los servicios e infraestructuras necesarios.

Régimen jurídico del SUNP

Legislación aplicable

El régimen del suelo urbanizable no programado está regulado por diversas normativas, entre las que destacan:

  • La Ley del Suelo y Valoraciones.

  • El Real Decreto Legislativo que aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo.

  • La Ley del Catastro Inmobiliario.

  • Las leyes urbanísticas autonómicas, que pueden establecer criterios específicos para la clasificación y desarrollo del suelo.

Estas normativas establecen que el SUNP se valora según su valor inicial, es decir, sin tener en cuenta expectativas de desarrollo urbanístico, a menos que se apruebe un programa de actuación urbanística que modifique su situación.

Criterios de valoración

Según la legislación vigente, el suelo urbanizable no programado se valora atendiendo a su valor inicial, que se determina mediante el método de comparación con fincas similares en cuanto a uso y características. No se consideran las expectativas de urbanización hasta que se apruebe un programa de actuación urbanística.

Una vez aprobado dicho programa, y si se cumplen los requisitos establecidos, el suelo puede valorarse teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico que le corresponda, aplicando el valor básico de repercusión en polígono corregido según su situación concreta.

Implicaciones fiscales y catastrales

A efectos fiscales, el suelo urbanizable no programado se considera suelo rústico hasta que se apruebe un programa de actuación urbanística. Esto implica que su valor catastral y la base imponible de impuestos como el IBI se calculan según criterios de suelo no urbanizable, lo que puede suponer una menor carga fiscal para el propietario.

Sin embargo, una vez aprobado el programa de actuación y comenzado el desarrollo urbanístico, el suelo puede reclasificarse como urbanizable programado o incluso como suelo urbano, lo que conlleva un aumento en su valor catastral y, por tanto, en la carga fiscal.

Jurisprudencia relevante

La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia ha establecido que, para que el suelo urbanizable no programado pueda valorarse teniendo en cuenta expectativas de desarrollo, es imprescindible la aprobación definitiva de un programa de actuación urbanística. Sin esta aprobación, cualquier valoración que considere expectativas urbanísticas se considera improcedente.

Además, en casos de expropiación forzosa, los tribunales han determinado que el justiprecio debe calcularse según el valor inicial del suelo, salvo que exista un programa de actuación aprobado que justifique una valoración diferente.

Diferencias con otras clasificaciones del suelo

Suelo urbanizable programado

El suelo urbanizable programado cuenta con una planificación detallada y un calendario de desarrollo establecido en el planeamiento general. Su valoración puede incluir el coste estimado de su futura urbanización, y, una vez adquiridos los derechos de urbanizar, se considera el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su titular.

Suelo urbano

El suelo urbano es aquel que ya está consolidado y cuenta con los servicios e infraestructuras necesarios. Su valoración se basa en el aprovechamiento urbanístico establecido en el planeamiento vigente y puede incluir el valor de las edificaciones existentes.

Suelo no urbanizable

El suelo no urbanizable es aquel que, por sus características o por estar protegido por normativas específicas, no puede ser urbanizado. Su valoración se realiza atendiendo a su uso actual, como agrícola o forestal, sin considerar expectativas de desarrollo urbanístico.

Importancia del planeamiento general y los programas de actuación

El planeamiento general es el instrumento que clasifica el suelo y establece las directrices para su desarrollo. En el caso del suelo urbanizable no programado, es necesario aprobar un programa de actuación urbanística para que pueda iniciarse su transformación. Este programa debe ser aprobado definitivamente por la administración competente y establecer las condiciones y plazos para el desarrollo urbanístico del suelo.

Sin la aprobación de este programa, el suelo permanece en su estado original y su valoración se limita al valor inicial, sin considerar expectativas de urbanización.

Conclusión

La tasación del suelo urbanizable no programado requiere un conocimiento profundo de la legislación urbanística y fiscal, así como de la jurisprudencia aplicable. Es fundamental contar con un profesional especializado que pueda asesorar sobre la clasificación del suelo, los criterios de valoración y las implicaciones fiscales y legales de su desarrollo.

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