Tasación Autopromoción de Viviendas Unifamiliares

La autopromoción de viviendas unifamiliares representa una alternativa cada vez más común entre quienes desean construir su propia vivienda a medida. Sin embargo, este proceso implica una serie de condicionantes técnicos y financieros, entre los que destaca la necesidad de una tasación para préstamo autopromotor. Esta valoración es fundamental para que las entidades financieras puedan otorgar una hipoteca autopromotor para construir, y se basa tanto en el presupuesto de ejecución material como en las características del proyecto. En este artículo le explicamos en profundidad todo lo que debe saber si está pensando en contratar una hipoteca autopromotor.

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo hipotecario específico para personas físicas que desean financiar la construcción de una vivienda de su propiedad. A diferencia de las hipotecas tradicionales, donde el inmueble ya está construido, en este caso el banco financia por tramos la ejecución del proyecto, según avanza la obra.

Este producto financiero se concede generalmente por fases: el primer desembolso suele cubrir la compra del terreno (si no está ya en propiedad), y los siguientes se liberan conforme a certificaciones de obra que van acompañadas de una nueva tasación para préstamo autopromotor.

Requisitos para contratar un préstamo autopromotor

Los requisitos para contratar un préstamo de este tipo son más estrictos que en las hipotecas convencionales. Las entidades financieras suelen requerir:

• Nota simple actualizada del terreno.

• Proyecto visado por un colegio profesional.

• Presupuesto de ejecución firmado por técnico competente.

• Licencia de obras concedida por el ayuntamiento.

• Contrato con la empresa constructora.

• Certificado de eficiencia energética del proyecto.

• Tasación inicial del valor futuro del inmueble.

Además, deberá acreditar la viabilidad económica del proyecto y su capacidad de reembolso. Es esencial que todo esté correctamente documentado para obtener una hipoteca autopromotor en condiciones favorables.

¿Qué importancia tiene la tasación para el préstamo autopromotor?

La tasación para préstamo autopromotor es uno de los pilares clave para acceder a esta financiación. Se trata de una valoración que determina cuál será el valor del inmueble una vez construido, basándose en el proyecto, los planos, el presupuesto de ejecución material, y otros factores como la ubicación o el estado del solar.

Esta tasación define el porcentaje de financiación que el banco está dispuesto a asumir, que normalmente oscila entre el 70% y el 80% del valor tasado. Si el resultado es inferior al previsto, puede limitar el capital a conceder.

Por eso, es fundamental contar con un tasador inmobiliario acreditado y experimentado. En tasadorfiable.es puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España.

¿Cómo se estructura el préstamo?

Las hipotecas autopromotor se estructuran por tramos. Cada uno de ellos exige una justificación de ejecución parcial de obra:

1. Primer tramo: compra del terreno, si no es ya propiedad del solicitante.

2. Segundo tramo: tras los primeros trabajos (movimiento de tierras, cimentación).

3. Tercero y sucesivos tramos: en función del avance, hasta llegar a la finalización de la vivienda.

4. Último tramo: una vez concedida la Licencia de Primera Ocupación.

Cada desembolso suele ir precedido de una visita técnica para certificar el grado de ejecución y de una nueva tasación que confirme la adecuación del avance respecto al presupuesto inicial.

Presupuesto de ejecución y presupuesto de ejecución material

Es importante no confundir el presupuesto de ejecución global con el presupuesto de ejecución material (PEM). El PEM incluye el coste directo de construcción (materiales, mano de obra, maquinaria), pero no contempla gastos generales, honorarios técnicos, licencias u otros conceptos indirectos.

Los bancos suelen basarse en el PEM para calcular el valor del inmueble y, por ende, la cuantía del préstamo. En este sentido, una adecuada previsión y justificación de costes le ayudará a contratar un préstamo autopromotor con mayor solvencia.

Hipoteca fija o variable: ¿qué conviene más en una autopromoción?

Tanto la hipoteca fija como la hipoteca variable tienen ventajas y desventajas. La decisión dependerá del perfil financiero y del horizonte económico:

• Hipoteca fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. Proporciona seguridad, ideal para quienes buscan estabilidad en sus cuotas.

• Hipoteca variable: el interés depende del Euríbor, por lo que las cuotas pueden fluctuar. Generalmente comienzan con intereses más bajos, pero con mayor incertidumbre a largo plazo.

En ambos casos, es recomendable analizar bien los escenarios, simular diferentes cuotas y condiciones, y no olvidar los costes adicionales como los seguros de hogar, obligatorios en toda hipoteca autopromotor.

Documentación necesaria para obtener una hipoteca autopromotor

A modo resumen, esta es la documentación que deberá aportar:

• Escritura o nota simple del terreno.

• Proyecto básico y de ejecución visado.

• Licencia urbanística del ayuntamiento.

• Presupuesto detallado del constructor.

• Justificante de estar al corriente en tributos.

• Informe de viabilidad económica.

• Estudio geotécnico.

• Tasación para préstamo autopromotor actualizada.

Todo debe estar perfectamente coordinado con el técnico que redacta el proyecto, el constructor y el tasador, para asegurar la viabilidad legal, técnica y económica de la operación.

¿Qué inmuebles pueden hipotecarse bajo esta modalidad?

En principio, cualquier propia vivienda de uso residencial que se construya de manera unifamiliar puede acogerse a esta modalidad, siempre que esté ubicada en suelo urbano consolidado y cuente con las licencias pertinentes.

Los inmuebles hipoteca autopromotor no pueden encontrarse en situaciones de fuera de ordenación ni sobre suelos no urbanizables, salvo excepciones muy concretas. También deberá tenerse en cuenta que el titular debe coincidir con el promotor de la obra.

Contratar una hipoteca autopromotor: pasos clave

1. Búsqueda del solar y análisis urbanístico.

2. Redacción del proyecto con técnico colegiado.

3. Solicitud de licencia urbanística en el ayuntamiento.

4. Selección del constructor y firma del contrato de obra.

5. Obtención de la tasación para préstamo autopromotor.

6. Negociación con entidades bancarias del préstamo hipotecario.

7. Firma ante notario e inicio de la obra.

8. Certificaciones periódicas para cada tramo del préstamo.

9. Fin de obra y solicitud de Licencia de Primera Ocupación.

10. Inscripción final en el Registro y cancelación parcial o total del préstamo.

¿Qué ventajas tiene construir con financiación autopromotor?

• Posibilidad de diseñar una propia vivienda a medida.

• Mejores precios por autogestión del proyecto.

• Revalorización inmediata del inmueble una vez terminado.

• Control total sobre los materiales, calidades y orientación energética.

• Plena libertad sobre las decisiones de obra.

Pero también requiere conocimientos, tiempo y responsabilidad. Una buena planificación con profesionales acreditados es esencial para evitar sobrecostes o problemas legales.

¿Dónde encontrar un tasador profesional?

Como hemos mencionado, la figura del tasador es clave. En tasadorfiable.es puede localizar un tasador inmobiliario homologado en cualquier provincia, especializado en tasaciones de autopromoción. Esta garantía le permitirá presentar a su entidad bancaria un informe sólido y riguroso que incremente sus posibilidades de financiación.

Conclusión

En definitiva, la hipoteca autopromotor permite hacer realidad el sueño de construir una propia vivienda, pero requiere cumplir exigentes condiciones técnicas y legales. Desde presentar un proyecto visado, calcular un buen presupuesto de ejecución material, hasta realizar una tasación para préstamo autopromotor coherente con el mercado. No menos importante es saber elegir entre una hipoteca fija o hipoteca variable, además de contar con los seguros y garantías exigidos por las entidades financieras.

Recuerde que puede contratar una hipoteca autopromotor con solvencia si se rodea de los profesionales adecuados. Y si necesita localizar un tasador inmobiliario especializado, en tasadorfiable.es encontrará la solución.