La valoración intermedia de obras es un procedimiento esencial dentro del ciclo de vida de una construcción, especialmente cuando está vinculada a financiación bancaria mediante un préstamo hipotecario. Su finalidad es estimar el valor actualizado de la obra ejecutada en un momento concreto, sin que su emisión implique la actualización completa de la tasación inicial. Este tipo de valoraciones se emplea en proyectos de distinta naturaleza, desde edificaciones residenciales hasta activos inmobiliarios complejos vinculados a concesiones administrativas o explotaciones económicas.
En este artículo le explicaremos, de forma detallada y profesional, los fundamentos de la valoración intermedia de obras, su marco legal y técnico, y su aplicación práctica en el ámbito del mercado inmobiliario. Asimismo, encontrará información sobre costes, frecuencia de emisión, y cómo contar con un tasador inmobiliario de confianza en cualquier provincia española.
¿Qué es una valoración intermedia de obra?
Una valoración intermedia de obra consiste en un informe técnico realizado por un tasador homologado para determinar el porcentaje de obra ejecutada hasta una fecha determinada. Este porcentaje se traduce en un valor económico sobre el total del proyecto. Es importante destacar que su emisión no implica la actualización de la tasación inicial registrada en la entidad financiera.
¿Para qué sirven las valoraciones intermedias de obra?
Estas valoraciones cumplen una función crítica en la liberación progresiva del capital concedido por la entidad bancaria. Es decir, permiten al banco comprobar que la construcción avanza adecuadamente y así autorizar nuevos desembolsos conforme se avanza en la obra.
La dirección facultativa de la obra, generalmente compuesta por el arquitecto técnico y el director de ejecución, suele acompañar esta valoración con una certificación del grado de avance. Sin embargo, es el tasador quien realiza una valoración objetiva e independiente del estado de ejecución.
Ámbitos donde se requieren valoraciones intermedias
Las valoraciones intermedias son comunes en múltiples sectores dentro del patrimonio inmobiliario. Algunos de los contextos más habituales son:
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Viviendas unifamiliares en autopromoción.
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Promociones residenciales financiadas por entidades bancarias.
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Obra pública ejecutada bajo concesiones administrativas.
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Construcción de fincas rústicas con fines agrarios o turísticos.
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Infraestructuras dentro de explotaciones económicas (por ejemplo, bodegas, industrias agrícolas).
¿Cuál es el procedimiento habitual?
1. Solicitud y documentación previa
El proceso comienza con la solicitud del promotor o entidad financiera. El tasador requerirá el proyecto visado, licencia de obras y la tasación inicial, que suele haberse realizado para la concesión del préstamo hipotecario.
2. Visita a obra
El tasador se desplaza al lugar de ejecución para verificar el grado de avance. Durante la inspección, se evalúan partidas como cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, cubiertas, y acabados.
3. Cálculo del porcentaje ejecutado
A partir de lo observado y documentado, el técnico calcula el porcentaje de obra ejecutado y aplica este ratio sobre el valor de ejecución material contemplado en la tasación inicial. Se pueden aplicar ajustes si existen desviaciones o modificaciones del proyecto.
4. Emisión del informe
Finalmente, se emite un informe firmado por el tasador, donde se incluye el valor intermedio actualizado. Este documento se entrega al banco para que proceda al nuevo desembolso correspondiente.
¿Qué elementos se valoran en estas tasaciones?
En las valoraciones intermedias de obra se evalúan:
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Grado de ejecución física de cada partida constructiva.
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Concordancia con el proyecto original.
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Avance respecto al cronograma de obra.
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Existencia de modificaciones o incidencias constructivas.
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Evaluación cualitativa de materiales y ejecución.
Precio medio y frecuencia de emisión
El precio medio de una valoración intermedia de obra oscila entre 150 y 200 euros por certificación, aunque puede variar según el tipo de activo y la complejidad de la obra. Generalmente, se emiten tantas veces como el banco indique, pudiendo ser mensual, bimestral o trimestral, en función del calendario de ejecución previsto.
Diferencias entre tasación inicial y valoración intermedia
| Concepto | Tasación inicial | Valoración intermedia |
|---|---|---|
| Finalidad | Obtener préstamo hipotecario | Liberación parcial del capital prestado |
| Valoración total o parcial | Valor total del inmueble | Porcentaje de ejecución sobre valor inicial |
| Actualiza valor total | Sí | No |
| Emisión única o periódica | Única | Varias durante el ciclo de obra |
| Participación dirección facultativa | Opcional | Coordinación con certificaciones técnicas |
¿Cuándo se emiten?
Se emiten durante la fase de ejecución de la obra, y no después de su finalización. Es importante entender que la valoración intermedia de obras no sustituye a la tasación final, necesaria en algunos casos para escriturar o hipotecar el activo una vez terminado.
Consideraciones técnicas y normativas
Aunque no existe un reglamento único que rija las valoraciones intermedias, estas se basan en criterios técnicos reconocidos por:
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La Orden ECO/805/2003, en lo relativo a las normas de valoración de bienes inmuebles.
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Los procedimientos definidos por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España.
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Las directrices internas de las entidades financieras, que determinan el número de valoraciones necesarias.
Importancia en la gestión de activos inmobiliarios
En proyectos complejos que integran varios usos (residencial, comercial, turístico), la correcta ejecución y justificación del avance es clave para la eficiencia del capital. Las valoraciones intermedias permiten un seguimiento objetivo que minimiza riesgos de desviaciones y mejora la gestión del patrimonio.
¿Quién puede realizar estas valoraciones?
Solo un tasador inmobiliario con formación técnica, experiencia acreditada y perteneciente a una sociedad homologada por el Banco de España está autorizado a emitir estas valoraciones de forma válida ante las entidades bancarias.
En tasadorfiable.es puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España.
Valoraciones intermedias y su relación con concesiones administrativas
En algunas situaciones, especialmente en obras sobre suelo público o vinculado a una concesión administrativa, es imprescindible valorar de manera continua el avance de las obras, tanto para la correcta ejecución del contrato como para el control económico de la inversión.
¿Qué ocurre si la obra se interrumpe o se modifica?
Si la obra se paraliza, el valor intermedio no se actualiza hasta que se reanuda el avance. En casos de modificaciones sustanciales, puede requerirse una nueva tasación inicial, especialmente si se afectan elementos clave del proyecto como la superficie, uso o tipología del inmueble.
Papel del promotor y del banco
El promotor suele ser quien asume el coste de cada valoración, aunque puede acordarse con el banco que este lo incluya dentro de los gastos de formalización del préstamo. La entidad financiera es quien define el calendario de valoraciones y condiciona los desembolsos al informe positivo del tasador.
Ejemplo práctico
Supongamos que un promotor ha recibido una tasación inicial de su proyecto de 1.000.000 €. A los tres meses de iniciada la obra, solicita una valoración intermedia. El tasador visita el inmueble y estima que se ha ejecutado un 35 % del proyecto. El banco libera, entonces, el 35 % del capital comprometido, es decir, 350.000 €, tras recibir la certificación.
¿Son necesarias en promociones autofinanciadas?
No. Estas valoraciones son habituales solo en proyectos financiados mediante préstamos hipotecarios o cuando existe una supervisión financiera externa. En proyectos autofinanciados no son obligatorias, aunque pueden ser útiles para llevar un control económico técnico.
Conclusión
La valoración intermedia de obras es un instrumento de control clave para entidades financieras, promotores y técnicos, ya que garantiza una correlación objetiva entre el avance físico y el flujo de financiación del proyecto. Su correcta aplicación permite minimizar riesgos, controlar costes de construcción y asegurar que el patrimonio inmobiliario evoluciona según lo previsto.
Recuerde que estas valoraciones no actualizan la tasación inicial y que pueden realizarse varias veces a lo largo del proyecto, con un coste estimado de entre 150 y 200 euros por certificación, según lo determine el banco.
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