Tasación Local comercial sin acceso directo: cómo se valora

Una tasación local sin acceso directo es un procedimiento especializado en el que se valora un local comercial que carece de entrada desde la calle, como puede ocurrir en un entresuelo o un establecimiento dentro de una galería.

A continuación, explicaremos paso a paso cómo cumplir con las exigencias legales y obtener un informe de tasación que incluya datos como la nota simple, coeficientes de tabla o eficiencia energética, y que sirva tanto para compra venta, garantía hipotecaria o litigio judicial. El texto finaliza con la última palabra del artículo al final.

Clasificación del local según acceso y normativa urbanística

La normativa urbanística distingue claramente entre:

• Locales con acceso directo, situados en planta baja con entrada desde la vía pública.

• Locales sin acceso directo, como entresuelos o locales internos en centros comerciales o galerías

Este matiz influye en los valores de referencia del metro cuadrado y en aplicar el coeficiente tabla correcto según la reglamentación municipal.

Vocación y uso: actividad económica y tipo de establecimiento

Se califica si el local es un establecimiento comercial individual, colectivo (galería, centro comercial) o está situado en mercados municipales u otros establecimientos colectivos . Esa distinción orienta el valor de mercado y los métodos comparativos.

Metodología de tasación: bruto, comparación y renta

Según la Orden ECO 805/2003, la tasación se realiza “en bruto”, sin tener en cuenta acabados, instalaciones o equipamientos. El procedimiento frecuente incluye:

1. Método de comparación: se buscan al menos seis testigos comparables en ubicación, superficie y tipología

2. Actualización de rentas: se calcula el ingreso esperado según contratos o mercado.

3. Método residual (para garantía hipotecaria): se aplica si procede, tomando siempre el valor más conservador de los tres.

Documentación necesaria y coeficientes aplicables

Es imprescindible contar con la nota simple registral, cadastro, normativa urbanística vigente y posibles certificados energéticos. El informe incluirá también una tabla fondo para actualización de valores según ubicación y características del local.

Cuánto cuesta y cuánto tiempo lleva tasar un local

El precio de la tasación varía según la finalidad (compra venta, garantía hipotecaria, litigio judicial), la superficie en metros cuadrados, la complejidad de acceso y comprobación de testigos. Una sociedad de tasación homologada ofrecerá un presupuesto previo con desglose de honorarios.

Eficiencia energética y su importancia en la valoración

No se ignora la eficiencia energética, ya que puede influir en la demanda y rentabilidad del local, siendo incluida en el informe con su correspondiente certificación.

Informe de tasación: conclusiones y garantías

El informe de tasación debe incluir: identificación, descripción del local, análisis comparativo, resultados de cada método, valor final, limitaciones y anexos (nota simple, planos, normativa). Si se emite para garantía hipotecaria, deberá cumplir con los requisitos exigidos por el banco.

Ventajas de contar con un profesional tasador inmobiliario

Encargar la tasación a un tasador inmobiliario profesional le garantiza:

• Fechado oficial del informe

• Defensa en situaciones de litigio judicial

• Tramitar solicitudes de compra venta o hipoteca con respaldo fiable

Puede encontrar a un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España visitando tasadorfiable.es.

Conclusión: la valoración de un local comercial sin acceso directo requiere considerar su clasificación según la normativa urbanística, calcular el valor bruto por comparación, actualizar por renta y seguir la metodología ECO. El resultado, reflejado en un informe de tasación, servirá para compra venta, garantías hipotecarias y procesos judiciales.