La advertencia en una tasación es un elemento esencial del informe que señala posibles limitaciones o dudas en el proceso de valoración, y que puede afectar la seguridad de una tasación hipotecaria.
A continuación, analizaremos los tipos de advertencias, el marco legal según la Orden ECO, su relevancia en el mercado inmobiliario, la garantía hipotecaria y otros conceptos clave.
Función y naturaleza de las advertencias según la Orden ECO
En la Orden ECO 805/2003, las advertencias capturan dudas sobre datos base o documentación; no invalidan el valor técnico, pero reflejan riesgos o incertidumbres.
También existen condicionantes: su incumplimiento puede invalidar el informe.
Principales tipos de advertencias en el informe de tasación hipotecaria
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Ausencia de cédula de calificación en viviendas protegidas, lo que impide determinar el valor máximo legal.
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Documentación registral incompleta o vieja (nota simple sin fecha o de más de tres meses).
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Discrepancia entre realidad física y descripción registral: superficie, distribuciones o linderos.
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Desconocimiento de la conformidad con el planeamiento urbanístico, incluyendo régimen de protección o situaciones fuera de ordenación.
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Inexistencia de certificado de obra o proyecto visado para inmuebles en construcción.
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Señalamientos de posibles caídas en valores de mercado: aviso sobre ajustes prudenciales y volatilidad.
El informe de tasación: estructura y valores técnicos
El informe de tasación incluye datos como registrales, catastro, plano, ocupación, cargas, y análisis de comparables.
Sirve como base para determinar valores técnicos: valor de mercado, valor hipotecario, coste de reposición y máximo legal.
Garantía hipotecaria y rol de la advertencia
La advertencia alerta a bancos y entidades de riesgo documental o técnico, orientando a una due diligence más intensa. En contexto hipotecario, actúa como freno o elemento de prudencia, protegiendo la garantía hipotecaria y a los inversores.
La Orden ECO y su relación con la Unión Europea y Banco de España
La Orden ECO transfiere obligaciones de prudencia y transparencia similares a los estándares europeos. Fue revisada por EHA/3011/2007 y EHA/564/2008, reforzando exigencias como valores técnicos, cédula, planeamiento y máxima conformidad.
El Banco de España supervisa las sociedades de tasación homologadas, asegurando el cumplimiento en informes vinculados a garantía hipotecaria.
Condicionantes vs. advertencias: impacto en la tasación
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Condicionante: vinculante; si la condición no se cumple, el informe no es válido (ej.: contrato de arrendamiento, licencia de obra).
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Advertencia: no invalida, pero muestra incertidumbres que el tasador quiere dejar registradas.
Valores técnicos y máximo legal
Los valores técnicos se calculan a través de métodos: comparación, coste, actualización y residual.
En viviendas protegidas, la advertencia por falta de cédula puede impedir fijar el valor máximo legal, clave para garantizar la garantía hipotecaria.
Due diligence, patrimonio inmobiliario y planeamiento urbanístico
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Una auditoría o due diligence puede mitigar riesgos señalados en el informe.
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El análisis del patrimonio inmobiliario de una entidad requiere atención especial a advertencias sobre urbanismo o protección legal.
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El planeamiento urbanístico genera advertencias o condicionantes cuando hay falta de documentación o discrepancias.
La realidad física versus la realidad legal
Cuando la descripción física difiere de la registral o catastral, se advertirá para recomendar la actualización registral, aunque no suponga alteración del valor.
Conclusión
En definitiva, la advertencia en tasación es una pieza clave para reflejar incertidumbres, proteger al Banco de España, a entes de la Unión Europea y al inversor, y salvaguardar la garantía hipotecaria. Actúa como aviso prudencial basado en valores técnicos y conforme a la Orden ECO.
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