Cómo se valora la superficie de una terraza: aspectos clave a tener en cuenta

Cómo se valora la superficie de una terraza es una cuestión clave en cualquier proceso de valoración de inmuebles. Tanto en tasaciones hipotecarias como en valoraciones para compraventa, herencias o procesos judiciales, el tratamiento de las terrazas puede marcar una diferencia significativa en el resultado. Sin embargo, no siempre resulta sencillo determinar qué parte de estos espacios debe incluirse como superficie construida o superficie útil. En este artículo le explicamos con detalle cómo se realiza este cálculo, qué establece la normativa vigente y qué aspectos debe tener en cuenta.

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Tipos de superficies que intervienen en la valoración de una terraza

Antes de entrar en detalle, conviene recordar los conceptos básicos de las distintas superficies que se manejan en las tasaciones:

Superficie útil

Hace referencia a los metros cuadrados efectivamente utilizables de la vivienda, excluyendo muros perimetrales, tabiques, columnas y otros elementos estructurales. Es la superficie sobre la que se desarrolla la vida cotidiana.

Superficie construida

Incluye toda la superficie total delimitada por el perímetro exterior de la vivienda, contando los muros y otros elementos no útiles. Sirve como base para comparar inmuebles en el mercado.

Superficie construida con zonas comunes

A la anterior se añade el porcentaje correspondiente a las zonas comunes del edificio (portales, escaleras, pasillos, patios, etc.). Esta es la superficie que suele figurar en escrituras, registros y en los anuncios inmobiliarios.

Cómo se valora una terraza en función del tipo de superficie

Una vez tenemos claro el marco de referencia, veamos cómo se valora una terraza según las diferentes superficies:

• Si está cerrada por tres lados y cubierta, puede llegar a computarse como superficie construida total o parcialmente.

• Si es una terraza descubierta, suele valorarse parcialmente, aplicando un factor corrector que oscila entre el 25 % y el 50 %, dependiendo de su nivel de integración y protección.

• En caso de porches o espacios exteriores semicubiertos, también se puede aplicar un coeficiente parcial.

• Las terrazas que no superan el 15 % de la superficie útil total del inmueble suelen tener un tratamiento más favorable en valoraciones de viviendas libres.

Qué dice la normativa sobre el cálculo de terrazas

Según la Orden ECO 805/2003, la referencia normativa básica para las tasaciones hipotecarias en España, las terrazas se deben valorar con criterios objetivos y justificados en el informe de tasación.

El tasador debe indicar expresamente si computa cada terraza en la superficie construida o si la valora como elemento independiente. Los efectos de la tasación y la repercusión en el valor del inmueble dependen de este análisis técnico.

Además, en viviendas de protección oficial o protección pública, se aplican límites específicos: la terraza no puede suponer más del 15 % de la superficie útil de la vivienda, y se deben respetar los máximos establecidos para viviendas de protección.

Cómo se calcula la superficie de una terraza

A la hora de calcular los metros cuadrados de una terraza, se deben seguir estos pasos:

1. Comprobar la superficie declarada según el Catastro o la nota simple.

2. Realizar una medición comprobada in situ, considerando posibles variaciones respecto a los registros oficiales.

3. Restar los espacios ocupados por tabiques, columnas u otros elementos no computables.

4. Aplicar el factor corrector correspondiente en función del tipo de terraza: cubierta, semicubierta o descubierta.

El resultado de este cálculo se reflejará como superficie comprobada en el informe del tasador inmobiliario.

Cómo afecta una terraza a la valoración del inmueble

El peso de una terraza en la valoración de inmuebles depende de múltiples factores:

• Ubicación y orientación: terrazas con vistas y buena orientación aportan más valor.

• Superficie computable: cuanto más superficie se pueda considerar como construida con zonas o superficie utilizable, mayor será el impacto.

• Estado y acabados: terrazas bien acondicionadas, con cerramientos legales, valen más.

• Normativa urbanística: si la terraza está en regla y su uso está autorizado, contribuye positivamente a la valoración.

Por tanto, valorar correctamente la terraza es fundamental para reflejar fielmente el potencial del inmueble.

El tratamiento de las terrazas en hipotecas en España

En los informes de tasación homologada utilizados para pedir una hipoteca en España, el tratamiento de las terrazas debe seguir escrupulosamente la normativa:

• Indicar claramente si la terraza incluye la superficie computada o si se valora de forma separada.

• Aplicar los coeficientes correctores establecidos por la sociedad de tasación.

• Tener en cuenta las limitaciones de las hipotecas en España para viviendas con superficies exteriores excesivas en relación con la vivienda principal.

Por ejemplo, una terraza cerrada por tres lados y con acabados de calidad puede incrementar significativamente la valoración, siempre que su inclusión sea conforme a lo que marca la normativa.

Aspectos legales a tener en cuenta al valorar una terraza

No todas las terrazas se pueden computar en la valoración. Es fundamental tener en cuenta:

• División horizontal: comprobar si la terraza es privativa o pertenece a los elementos comunes.

• Información legal del inmueble: revisar la escritura, la nota simple y posibles restricciones urbanísticas.

• Cerramientos exteriores: los cerramientos no autorizados pueden ser motivo de advertencia en el informe y restar valor.

Por ello, siempre conviene contar con la opinión de un tasador inmobiliario profesional para evitar sorpresas.

Ejemplo práctico: terrazas en viviendas de protección oficial

En una vivienda de protección oficial, la terraza nunca debe superar el 15 % de la superficie útil. Si lo hace, el exceso no se podrá computar y el valor se ajustará a los límites legales.

Además, elementos como la altura libre, los cerramientos, los otros elementos integrados en la terraza y la proporción sobre la superficie total del inmueble serán claves para determinar su valor real.

Recomendaciones finales para valorar una terraza

A la hora de valorar una terraza, le recomendamos:

• Revisar la normativa de su comunidad autónoma.

• Comprobar la documentación registral y catastral.

• Medir correctamente la superficie, incluyendo superficie comprobada, superficie útil y superficie construida.

• Aplicar correctamente los coeficientes de corrección.

• Contar siempre con un informe de tasación homologada realizado por un tasador inmobiliario.

En tasadorfiable.es puede solicitar este servicio con todas las garantías.

Conclusión

Cómo se valora la superficie de una terraza es un aspecto esencial en cualquier tasación inmobiliaria. Aplicar correctamente los factores técnicos y legales permitirá reflejar el verdadero valor de la vivienda y evitar problemas en procesos de financiación, compraventa o herencia. Si desea un análisis riguroso y profesional, confíe siempre en un tasador inmobiliario.