Documentación para certificar una promoción terminada

Cuando se culmina la construcción de una promoción inmobiliaria, es esencial reunir toda la documentación para certificar una promoción terminada. Esta documentación garantiza que la edificación cumple con los requisitos técnicos, urbanísticos y legales. Es imprescindible para su inscripción registral, la entrega a los compradores, la solicitud de hipoteca y la posible venta del inmueble como primera transmisión. A continuación, se detallan todos los documentos obligatorios y recomendados para certificar adecuadamente una construcción finalizada.

¿Qué se considera una obra nueva terminada?

Se entiende por obra nueva terminada aquella construcción que ha finalizado completamente conforme al proyecto técnico aprobado, cuenta con el certificado final de obra y está en condiciones de obtener la licencia de primera ocupación. Estas construcciones deben estar listas para su uso o venta, cumpliendo con las normativas técnicas, de habitabilidad y eficiencia energética.

Documentos necesarios para certificar una obra nueva

La declaración de obra nueva terminada requiere aportar una serie de documentos ante notaría y Registro de la Propiedad. A continuación se detallan los más relevantes.

Certificado final de obra

Es emitido por el arquitecto o técnico director de la obra. Este certificado acredita que la edificación ha sido ejecutada conforme al proyecto aprobado y a las licencias correspondientes. Es uno de los pilares de la documentación para la inscripción de la obra nueva.

Licencia de primera ocupación

Este documento lo expide el ayuntamiento correspondiente. La licencia de primera ocupación certifica que la vivienda es habitable y cumple con las condiciones urbanísticas y técnicas exigidas. Es imprescindible para contratar suministros, escriturar la propiedad o solicitar una hipoteca.

Certificado de eficiencia energética

Desde 2013, es obligatorio este certificado para toda edificación nueva. Debe ser redactado por un técnico competente y contiene la calificación energética del inmueble. Este documento debe estar en vigor al momento de la transmisión o alquiler.

Seguro decenal

En el caso de edificaciones destinadas a uso residencial y promovidas por una empresa para su venta, es obligatorio contratar un seguro decenal. Este cubre durante diez años los daños estructurales que comprometan la estabilidad del edificio. Es indispensable para escriturar ante notario y obtener financiación.

Libro del edificio

Incluye planos, memoria de calidades, instrucciones de uso y mantenimiento. También deben constar en él las garantías de los materiales y elementos constructivos. Es obligatorio y debe entregarse a los compradores en promociones nuevas.

Nota simple del Registro

La nota simple es un resumen registral que indica la titularidad, cargas y descripción del inmueble. Será necesario aportar una nota simple actualizada tanto para la inscripción de la obra como para su posterior transmisión.

Declaración de obra nueva terminada ante notario

Una vez reunida la documentación mencionada, el siguiente paso es la declaración de obra nueva ante notario. Este acto público permite dejar constancia legal de la finalización de la construcción y es requisito previo para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En la escritura deben constar:

• Datos del promotor o autopromotor.

• Descripción detallada de la edificación.

• Referencia catastral.

• Fecha del certificado final de obra.

• Aportación del certificado energético, licencia de primera ocupación y seguro decenal, si procede.

Registro de la obra nueva

Tras la firma notarial, la obra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto consolida jurídicamente la existencia del inmueble y permite su venta, arrendamiento o gravamen hipotecario.

El registrador verificará:

• Correspondencia entre la descripción registral y el proyecto técnico.

• Existencia de cargas (hipotecas, embargos).

• Presentación del certificado final de obra, licencia de ocupación, seguro decenal, entre otros.

Primera transmisión de una vivienda nueva

En el caso de vender una vivienda nueva por primera vez, se considera primera transmisión y está sujeta a IVA, no a ITP. Además, la notaría exigirá:

• Escritura de obra inscrita.

• Certificado energético.

• Libro del edificio.

• Seguro decenal.

• En su caso, cédula de habitabilidad.

Casos especiales en viviendas de obra nueva

Autopromotores

Los autopromotores que construyen su propia vivienda para uso personal están exentos del seguro decenal si manifiestan por escrito que el inmueble no se destinará a la venta durante los próximos diez años. Sin embargo, deberán igualmente tramitar:

• Certificado final de obra.

• Licencia de ocupación.

• Certificado energético.

• Libro del edificio.

• Declaración de obra nueva e inscripción.

Obras por fases

En promociones que se desarrollan por fases, la documentación debe referirse a cada bloque o unidad completada. No puede declararse como terminada una promoción sin el correspondiente certificado final ni la licencia municipal de primera ocupación para dicha unidad.

¿Quién puede ayudarle en este proceso?

La tramitación de toda esta documentación puede resultar compleja. Si desea obtener una tasación oficial para una obra finalizada, o necesita una valoración para solicitud de financiación o venta, en tasadorfiable.es puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España. Le asesorarán en todo el proceso, incluyendo la verificación de la documentación, la emisión del informe de tasación y la valoración conforme a los criterios técnicos y normativos vigentes.

Recomendaciones finales

• Revise con antelación los requisitos de su ayuntamiento para la licencia de primera ocupación.

• Contrate a técnicos cualificados para los certificados finales y energéticos.

• Asegúrese de que la documentación está completa antes de acudir al notario.

• En promociones grandes, considere la contratación de asistencia legal especializada.

• Para viviendas destinadas a la venta, compruebe si se requiere seguro decenal.