Superficie computable tasación con la modificación de Orden ECO/805/2003 en 2025

En junio de 2025 se aprobó la Orden ECM/599/2025, que modifica la histórica Orden ECO/805/2003. Esta reforma afecta de manera directa a la forma en que los profesionales de la valoración inmobiliaria calculamos y presentamos los metros “computables” en un informe de tasación. El objetivo es homogeneizar criterios, aumentar la transparencia y reflejar mejor lo que realmente paga el mercado por cada tipo de superficie.

Si estás pensando en contratar a un tasador inmobiliario, este cambio normativo te interesa, porque influirá en cómo se expresan y justifican los metros cuadrados de tu vivienda, local o activo.

Principales novedades de la Orden ECM/599/2025

Nueva definición de superficie útil

La reforma establece de forma expresa que la superficie útil excluye los espacios exteriores (balcones, terrazas, patios, azoteas, etc.). Esto supone un cambio relevante respecto a la interpretación previa, donde existía más flexibilidad.

Desglose obligatorio de superficies

A partir de ahora, los informes de tasación deben incluir una tabla con el desglose de superficies, diferenciando:

• Superficie adoptada del elemento principal.

• Cuerpos independientes (garajes, trasteros, locales vinculados).

• Zonas comunes.

• Espacios exteriores privativos (cubiertos y descubiertos).

Preferencia por la superficie útil comprobada

El tasador debe justificar expresamente cuando no adopte la superficie útil comprobada. Aunque sigue siendo posible emplear otras tipologías (como la construida sin comunes, si así lo requiere la comparación de mercado), la nueva norma obliga a mostrar también la superficie útil y explicar la elección.

Reglas que se mantienen

• Si no es posible comprobar la superficie, se adopta la menor entre la registral y la catastral.

• Se mantiene la obligación de verificar la adecuación urbanística cuando las diferencias entre superficies son significativas.

Qué significa en la práctica

• Elemento principal (vivienda, local, oficina): el m² computable se centra en la superficie útil comprobada.

• Exteriores (terrazas, patios, azoteas): se excluyen del cómputo de superficie útil y se valoran aparte.

• Anexos (garajes, trasteros, locales): pasan a considerarse unidades independientes con su propia superficie y valor de mercado.

• Zonas comunes: aparecen desglosadas, pero no se computan como superficie útil del elemento principal.

Ejemplos claros

Vivienda con 80 m² útiles + 10 m² de terraza + 1 plaza de garaje

• Antes: a menudo se sumaban metros construidos o se aplicaban coeficientes a los exteriores sin obligación de desglose detallado.

• Ahora (2025):

  • 80 m² útiles como superficie principal.

  • Terraza: superficie independiente con valoración aparte.

  • Garaje: unidad independiente con su propio mercado de referencia.

Local con entreplanta de altura < 1,5 m

• Esa superficie ya no computa como útil. Solo podrá valorarse aparte si el mercado le atribuye valor.

Impacto en las valoraciones

• Más claridad en el precio por m², al basarse en la superficie útil real.

• Mayor transparencia gracias al desglose obligatorio.

• Menor riesgo de sobrevalorar inmuebles inflando los m² con exteriores o anexos.

Recomendaciones

1. Exigir que el informe incluya la tabla de superficies desglosadas.

2. Comprobar qué criterio de superficie adopta el profesional y que esté debidamente justificado.

3. Valorar la coherencia de las superficies con los testigos de mercado utilizados.

Conclusión

La Orden ECM/599/2025 supone un paso hacia tasaciones más claras, comparables y ajustadas a la realidad del mercado. El m² computable del elemento principal se centra en la superficie útil, mientras que exteriores y anexos se separan y valoran de forma independiente.

Si necesitas una tasación profesional, contar con un tasador inmobiliario especializado te permitirá asegurarte de que tu informe cumple la nueva normativa y refleja el verdadero valor de tu inmueble.