¿Qué mira un tasador al valorar una vivienda?

Qué mira un tasador es una de las preguntas más habituales que se hace cualquier persona que desea vender, comprar o hipotecar un inmueble.

Cuando se solicita una tasación oficial, especialmente si está vinculada a un préstamo hipotecario, el proceso no se basa únicamente en el precio de mercado, sino en una serie de criterios normativos, técnicos y urbanísticos regulados principalmente por la normativa ECO y el Banco de España.

En este artículo profesional le explicaremos todos los factores que analiza un tasador homologado y por qué es clave acudir a una sociedad de tasación reconocida para obtener un informe de tasación válido y ajustado a la legalidad vigente.

El marco regulador: normativa ECO y Banco de España

La tasación inmobiliaria está sujeta a la Orden ECO/805/2003, que establece los criterios técnicos y jurídicos que deben cumplir los informes de tasación utilizados con fines hipotecarios. Este cuerpo normativo garantiza la objetividad y coherencia de las tasaciones, definiendo cómo valorar una vivienda según su uso, estado, ubicación y régimen de protección. Además, el Banco de España, como supervisor del sistema financiero, exige que toda tasación hipotecaria que respalde una garantía hipotecaria se realice por sociedades de tasación homologadas y bajo estrictas condiciones.

Sociedades de tasación homologadas: garantía de legalidad

Para realizar la tasación de una vivienda con plena validez legal, el informe debe ser emitido por una sociedad de tasación inscrita y homologada por el Banco de España. Estas entidades deben cumplir una serie de requisitos técnicos y organizativos, contar con un equipo de técnicos competentes y seguir protocolos homogéneos y auditables. Las sociedades de tasación se aseguran de que cada informe de valoración esté basado en metodologías objetivas y actualizadas.

¿Qué analiza un tasador en la vivienda?

Un tasador homologado se desplaza al inmueble y lleva a cabo una inspección técnica para determinar su valor. A continuación, se detallan los principales aspectos que analiza:

• Superficie construida y útil: mide la vivienda según planos, catastro o medición in situ.

• Estado de conservación: determina si se encuentra reformada, en buen estado o requiere mejoras.

• Antigüedad y materiales de construcción: elementos que afectan al valor residual del activo.

• Orientación y distribución: la vivienda interior o exterior, la ventilación, los espacios funcionales.

• Ubicación exacta: barrio, entorno urbano, comunicaciones, servicios y oferta de inmuebles similares.

• Situación urbanística: analiza si está en suelo urbano, urbanizable o rústico y su adecuación al planeamiento urbanístico.

• Protección jurídica: evalúa si está sometida a algún régimen de protección pública o protección urbanística.

Documentación obligatoria para realizar la tasación

Antes de emitir un informe de tasación oficial, el tasador debe revisar ciertos documentos, entre ellos:

• Nota simple registral actualizada

• Escritura de compraventa o título de propiedad

• Recibo del IBI

• Certificado catastral

• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

• En casos específicos, también se requiere el proyecto técnico, si se trata de obra nueva.

Método más habitual de valoración: comparación

La valoración de inmuebles se puede llevar a cabo mediante varios métodos: comparación, coste, capitalización de rentas o residual. No obstante, el método más habitual para tasar una vivienda habitual o un piso es el de comparación. Este método consiste en analizar inmuebles similares en venta o recientemente vendidos en la misma zona, ajustando las diferencias (superficie, estado, orientación, etc.) mediante coeficientes ponderados. Así se obtiene el valor de mercado más representativo.

Qué fija un tasador: el valor hipotecario

Cuando una tasación se realiza para solicitar una hipoteca, no se calcula solo el valor de mercado, sino el llamado valor hipotecario, que es una estimación prudente y objetiva a largo plazo del bien, teniendo en cuenta su potencial sostenido. Este valor es el que utiliza la entidad bancaria para establecer la garantía hipotecaria, y en base al cual determinará cuánto puede prestar al cliente.

Diferencias entre tasación oficial y valoración orientativa

No debe confundirse un informe de valoración online o de agencia inmobiliaria con una tasación oficial. La primera puede ser útil como estimación, pero carece de validez jurídica. En cambio, la tasación oficial realizada por una sociedad homologada cumple con la orden ECO, está firmada por un técnico cualificado, incluye fotografías, planos, referencias de testigos y un análisis urbanístico completo.

¿Qué pasa si la vivienda tiene algún tipo de protección?

En algunos casos, el inmueble puede estar afectado por un tipo de protección, ya sea protección oficial, régimen urbanístico especial o estar en zona de patrimonio protegido. En estos casos, el tasador debe aplicar los criterios de valoración específicos para ese régimen de protección. Por ejemplo, en viviendas de protección oficial, se aplica un valor máximo legal de venta, determinado por módulos establecidos por la administración autonómica.

Vivienda interior, bajo sin ascensor o ático: cómo influye en la tasación

Un tasador también tiene en cuenta factores como si la vivienda es interior o exterior, si está en planta baja, si tiene ascensor, si hay elementos comunes en mal estado o si dispone de terrazas, trasteros o garaje. Todo ello incide en el valor final, ya que se ajustan los coeficientes de mercado según el grado de funcionalidad y atractivo de la propiedad.

Cuánto cuesta una tasación oficial y quién la paga

El coste de una tasación homologada puede oscilar entre 250 y 500 euros, dependiendo del tipo de inmueble, superficie, ubicación y urgencia. En general, el solicitante de la hipoteca es quien debe abonar el coste de la tasación. Esta inversión es necesaria para poder solicitar una hipoteca y constituye un paso imprescindible para que el banco analice la viabilidad de la operación.

¿Qué validez tiene un informe de tasación?

Una tasación oficial tiene una validez de seis meses desde la fecha de emisión. Pasado ese plazo, deberá renovarse o actualizarse. En tasadorfiable.es ofrecemos precios especiales para renovaciones de tasaciones entre 6 y 12 meses, y entre 12 y 24 meses, de forma que no tenga que pagar el importe completo de una nueva tasación.

Relación entre la tasación y el préstamo hipotecario

Una de las funciones clave de la tasación es permitir al banco evaluar el riesgo de una operación. A partir del valor hipotecario, la entidad determina el importe máximo que puede conceder al solicitante. Por ejemplo, si el valor tasado es de 200.000 €, el banco podrá prestar entre el 70 % y el 80 % de ese importe, según el perfil del cliente. Una tasación baja puede limitar la cantidad a financiar y obligar al comprador a aportar más capital propio.

La importancia del informe de tasación en procesos legales

Además de su uso en hipotecas, el informe de tasación es requerido en procesos judiciales, herencias, divorcios, valoraciones fiscales y revisiones catastrales. Un buen informe puede marcar la diferencia en cuanto a la valoración de bienes, y por ello es imprescindible que lo realice un profesional cualificado. En tasadorfiable.es, puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España.

¿Qué otras situaciones requieren tasaciones oficiales?

Además del ámbito hipotecario, hay muchas otras situaciones en las que conviene realizar una tasación oficial:

• Compra-venta entre particulares

• Reparto de herencias

• Separación o divorcio

• Valoración de activos empresariales

• Expropiaciones

• Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Justificación de valor ante Hacienda

En todas estas situaciones, es importante que el informe esté firmado por un tasador homologado y emitido por una entidad inscrita en el registro del Banco de España.

Conclusión: confiar en profesionales homologados garantiza seguridad jurídica

Como hemos visto, saber qué mira un tasador implica comprender que se trata de un proceso reglado, técnico y fundamental para muchas decisiones patrimoniales y financieras. No basta con una opinión aproximada o con el valor de mercado que sugieren los portales inmobiliarios.

Solo una tasación homologada puede servir como garantía hipotecaria o prueba jurídica válida. Si desea realizar una valoración con garantías, en tasadorfiable.es puede contratar un tasador inmobiliario profesional en cualquier punto de España, con rapidez, claridad y precios competitivos.

Lo que fija un tasador es mucho más que un número: es la base sobre la que se construyen decisiones económicas de largo alcance.

Y por eso, lo esencial es saber qué mira un tasador.