Tasación de buhardilla: determinar el valor real de un espacio bajo cubierta exige un conocimiento preciso de la normativa y de los condicionantes físicos de la vivienda.

En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo, disponer de una valoración sólida es imprescindible para negociar con entidades financieras y compradores exigentes.

Este artículo le guiará paso a paso por los requisitos de la Orden ECO 805/2003, las particularidades registrales y los métodos de cálculo que emplean las sociedades de tasación. Además, encontrará recomendaciones prácticas para presentar la documentación adecuada y maximizar el valor de su buhardilla antes de la visita del perito.

Qué significa tasar una buhardilla

La tasación de vivienda es un informe técnico que determina, con arreglo a la Orden ECO 805/2003, el valor de mercado que una entidad financiera tomará como referencia para su préstamo. Cuando la vivienda incluye una buhardilla, el informe debe detallar sus condiciones de habitabilidad, la superficie útil computable y las limitaciones impuestas por la inclinación del tejado.

Requisitos normativos específicos

Altura libre y superficie útil

Solo se considera superficie útil la banda del forjado cuya altura libre supera los 1,50 m. Este punto es fundamental: aunque la planta catastral indique más metros, la sociedad de tasacion los descontará si no cumplen la altura mínima exigida.

Situación registral y «registrado problemas con tasacion»

Es frecuente que la buhardilla conste en Catastro pero no en el Registro de la Propiedad. Cuando ocurre, el perito lo indica con la coletilla «registrado problemas con tasacion». Para que el valor sea plenamente computable, aporte escritura, proyecto y licencia que acrediten su legalidad o gestione previamente la regularización registral.

tasación de buhardillas

Métodos de valoración aceptados

La ECO 805/2003 permite los métodos de Comparación, Coste, Residual y Capitalización de rentas. En buhardillas el método comparativo es el principal, siempre que existan testigos presentes en distintos portales y bases de datos cuyo tamaño, antigüedad y estado se ajusten a la realidad del inmueble. El tasador aplicará coeficientes para igualar características tales como año de construcción, ascensor o eficiencia energética.

Tasación Oficial frente a valoraciones orientativas

Una tasacion oficial es el informe emitido por una sociedad de tasacion homologada e inscrita en el Banco de España. Nada tiene que ver con los cálculos automáticos de portales inmobiliarios: solo la tasacion oficial sirve para constituir la hipoteca y tiene una vigencia de seis meses.

Tasacion de Gesvalt Sociedad de Tasación y otras firmas homologadas

Gesvalt, Tasaciones Hipotecarias y Savills siguen el mismo protocolo, pero cada una aplica tarifas y plazos propios. La tasacion de Gesvalt sociedad puede costar entre 300 € y 400 € para una ciudad media y tardar cuatro o cinco días hábiles, mientras que otras firmas ofrecen plazos exprés o descuentos por contratación online. En tasadorfiable.es trabajamos con Gesvalt, Tasaciones Hipotecarias y Savills, por lo que le ofreceremos de forma gratuita una comparativa de precios y le indicaremos la más adecuada para su caso.

Documentación imprescindible antes de la visita

  • Nota simple registral actualizada.

  • Certificación catastral descriptiva y gráfica.

  • Planos acotados con cotas de altura para acreditar la superficie útil.

  • Certificado de eficiencia energética actualizado.

  • Licencia de obra y de primera ocupación si la buhardilla se reformó recientemente.

Entregar esta documentación reduce las probabilidades de que el perito condicione el informe a la subsanación de datos, evitando los temidos «registrado problemas con tasacion».

Factores que incrementan el valor

  1. Buen aislamiento térmico y acústico (paneles sándwich, proyectado de poliuretano, ventanas Velux de triple vidrio).

  2. Climatización eficiente con bombas de calor y recuperación de calor.

  3. Aprovechamiento luminoso: lucernarios orientados al sur que reduzcan el consumo eléctrico.

  4. Integración funcional: escalera cómoda, barandillas normalizadas y altura útil máxima en la zona de paso.

Cada mejora se refleja en el apartado de “calidades y estado” y eleva el coeficiente de ajuste positivo que aplica la sociedad de tasacion.

Coste y vigencia de la tasación

El arancel no se regula por ley, pero la mayoría de firmas aplican un mínimo que parte de 250 € y aumenta con superficie, localización y complejidad. Para viviendas con buhardilla en capitales de provincia, la media se sitúa entre 265 € y 350€. El informe caduca a los seis meses.

Consejos para maximizar el valor

  • Verifique que la altura útil esté libre de armarios empotrados que enmascaren metros con menos de 1,50 m.

  • Repare humedades y fisuras visibles: el tasador debe fotografiar todos los paramentos.

  • Facilite luz natural durante la visita subiendo cortinas y persianas; los espacios luminosos se perciben más amplios.

  • Tenga preparada la llave del cuarto de contadores y de la cubierta; el perito revisará los elementos comunes.

Dónde encontrar un tasador de confianza

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Conclusión

La valoración de una buhardilla exige conocer los límites de superficie útil, regularizar cualquier discrepancia registral y reunir la mejor muestra de testigos comparables. Una sociedad de tasacion homologada aplicará la ECO 805/2003 y fijará el valor que el banco utilizará como tope de financiación. Si prepara la documentación, optimiza las condiciones de habitabilidad y selecciona al profesional adecuado, obtendrá una tasación sólida y ajustada al verdadero potencial de su espacio bajo cubierta.