Tasación de piso con Okupas: cómo afecta a la valoración de una vivienda

La tasación de piso con Okupas es una cuestión cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario actual, impulsada por el aumento de viviendas ocupadas de forma ilegal. Cuando una vivienda se encuentra en esta situación, su valoración se convierte en un proceso complejo que debe tener en cuenta no solo el estado físico del inmueble, sino también factores jurídicos, económicos y de mercado.

En este artículo analizaremos cómo tasar una vivienda ocupada, las implicaciones legales, el impacto en la venta del inmueble y la importancia de contar con un tasador inmobiliario profesional de confianza, como los que encontrará en tasadorfiable.es, para obtener una tasación de piso con Okupas rigurosa y válida.

Impacto de la ocupación en el valor del inmueble

La presencia de okupas convierte un inmueble en un activo de alto riesgo, lo que frecuentemente implica una depreciación sustancial al compararse con viviendas libres.

Estudios como los del Institut Cerdà estiman una caída del valor de entre el 40 % y el 60 %, dependiendo de la comunidad autónoma. El entorno del inmueble también suele resentirse; la comunidad y los vecinos pueden verse afectados negativamente, lo que agrava la percepción de inseguridad.

El perfil del ocupante, el deterioro causado, los costes legales y la duración esperada del proceso de desalojo son variables determinantes. En algunos casos, el vendedor prefiere rebajar el precio para evitar los costes y demoras del desahucio, convirtiendo el piso en una opción atractiva para inversores preparados para asumir el riesgo.

Factores que debe evaluar el tasador

Un tasador inmobiliario calificado debe analizar múltiples aspectos:

• Verificar la titularidad registral y la certificación de propiedad.

• Evaluar el estado físico del inmueble, tanto por dentro como por fuera.

• Examinar el entorno urbano, el nivel de inseguridad y el deterioro.

• Investigar la normativa autonómica aplicable a la ocupación.

• Contrastar precios comparables en el mercado inmobiliario actual

Este análisis permite calcular un valor ajustado que contemple tanto la venta del inmueble como su posible uso como garantía hipotecaria, subrayando la diferencia entre tasación online y presencial. La valuación online carece del contacto directo necesario cuando el inmueble está ocupado, por lo que suele ser imprecisa .

Aspectos jurídicos y procedimiento de desalojo

Legalmente, la venta de un inmueble ocupado es posible, siempre y cuando la situación esté claramente reflejada en la documentación y aceptada por el comprador . No obstante, este tipo de pisos no suele ser aceptado como garantía por las entidades bancarias hasta que no estén libres de ocupantes .

El desahucio express, regulado por la Ley 5/2018, es el procedimiento judicial más ágil frente a okupas, diseñado específicamente para estos casos. Desde el 3 de abril de 2025, se exige acreditar intentos de acuerdo o acciones previas antes de iniciar el procedimiento.

El procedimiento se presenta ante un juez por medio de abogado y procurador. Si los ocupantes no comparecen, en pocos días puede dictarse sentencia favorable y ejecutarse el lanzamiento. En paralelo, la reforma judicial contempla “juicios rápidos” por allanamiento o usurpación, lo que podría reducir el desalojo a un plazo de 15 días.

Cómo afecta la ocupación ilegal a una tasación ECO cuando la vivienda no es accesible

Cuando se realiza una tasación bajo la Orden ECO/805/2003, como ocurre en el caso de valoraciones para garantía hipotecaria, procesos judiciales o procedimientos contables, la situación de un piso con okupas plantea serias limitaciones que deben reflejarse de forma expresa en el informe de tasación.

Uno de los principios básicos que rige la normativa ECO es la inspección física completa del inmueble. El tasador debe poder acceder al interior de la vivienda para verificar su estado real, distribución, acabados, instalaciones y posibles daños. Si el inmueble está ocupado ilegalmente y no se puede visitar, esta falta de acceso constituye un condicionante esencial que debe consignarse claramente en el informe.

Cuando existe imposibilidad de visita interior, el tasador debe incluir una cláusula de condicionante que explique que el valor asignado se basa exclusivamente en información externa, registros, fotografías de archivo o datos de mercado comparables. En ningún caso podrá garantizarse que el estado interior del inmueble sea el adecuado o que no existan deterioros ocultos.

Esta limitación afecta directamente a la validez hipotecaria de la tasación. Las entidades financieras suelen rechazar como garantía préstamos sobre inmuebles con informes condicionados por falta de visita interior, salvo que acepten expresamente el riesgo adicional que conlleva el estado desconocido del bien.

Además, de acuerdo con la Guía de buenas prácticas de la Asociación Española de Análisis de Valor, el valor adoptado en estos casos suele incluir un descuento adicional que refleje el deterioro potencial y el coste jurídico asociado al proceso de desahucio.

Por todo ello, si necesita realizar una tasación ECO de un piso ocupado, es imprescindible contar con un tasador inmobiliario profesional y experimentado como los que encontrará en tasadorfiable.es. Solo un experto sabrá documentar correctamente las limitaciones del informe, determinar un valor prudente y proteger tanto los intereses del propietario como los de terceros implicados en la operación.

Inversores especializados vs compradores particulares

Algunas entidades financieras y fondos de inversión buscan activamente pisos con okupas, atraídos por el potencial de revalorización tras las reformas y el desalojo. Para inversores profesionales, la compra de viviendas okupadas puede representar una oportunidad interesante, siempre que realicen una tasación online respaldada por análisis profundos, incluyendo el costo de recuperación y el plan de revalorización.

Sin embargo, para particulares, la escasez de financiación, las dificultades jurídicas y el desgaste emocional hacen que la compra de un inmueble ocupado no sea recomendable sin un asesoramiento jurídico y técnico especial.

Por qué confiar en un tasador inmobiliario homologado

Recurrir a un tasador inmobiliario independiente y homologado garantiza un informe con validez jurídica y técnica. Las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, como las que puede contratar en tasadorfiable.es, ofrecen acceso a bases de datos, jurisprudencia y comparables ajustados que respaldan la valoración, tanto ante tribunales como ante bancos.

El informe debe reflejar claramente la situación de ocupación, la previsión de costes legales, la depreciación esperada y el impacto en la garantía hipotecaria, lo que aporta confianza tanto al propietario como al comprador.

La tasación de piso con Okupas exige una visión técnica y jurídica multidimensional para lograr un valor ajustado, realista y compatible con sus objetivos, ya sea vender, comprar o hipotecar la propiedad. Contar con un tasador inmobiliario profesional homologado es fundamental para afrontar los retos del inmueble ocupado, gestionar el proceso de desahucio, medir el impacto en el mercado inmobiliario y proteger sus intereses de forma efectiva, concluyendo con una auténtica tasación de piso con Okupas.