En el ámbito de la valoración de carteras, uno de los aspectos más relevantes a tener en cuenta es la Tasación de Superficie Diferente a la Registral, especialmente cuando la realiza una sociedad de tasación homologada bajo estándares internacionales como la valoración RICS.

Este tipo de análisis técnico es clave para que nuestros clientes reciban valoraciones ajustadas a la realidad física del inmueble, considerando elementos como la superficie construida, superficie útil, superficie comprobada, las partes comunes, así como la superficie construida sin partes comunes, en contextos como una vivienda unifamiliar.

Es indispensable que sea posible comprobar si la superficie registral coincide con la real, y cuando no sea así, que sea posible comprobar la superficie efectiva en metros cuadrados, conforme a los criterios establecidos por el Banco de España, el cual, en determinadas circunstancias, tomará como superficie la consignada en la documentación oficial.

Esto cobra especial importancia en los casos de inmuebles sujetos a protección pública, donde la sociedad de tasación debe verificar que las viviendas sujetas a protección se valoren correctamente, en función de la superficie total del mismo, realizando las mediciones necesarias para comprobar la superficie real.

tasación de Superficie Diferente a la Registral

¿Qué es la superficie registral y por qué puede diferir de la real?

La superficie registral es la que consta en el Registro de la Propiedad y se considera oficial a efectos legales. Sin embargo, es común que esta difiera de la superficie real del inmueble debido a diversas razones:

  • Antigüedad de las mediciones: Las técnicas de medición antiguas eran menos precisas.

  • Modificaciones no registradas: Ampliaciones o reformas que no se han inscrito en el Registro.

  • Errores administrativos: Inexactitudes al transcribir datos en documentos oficiales.

Estas discrepancias pueden afectar la valoración del inmueble, especialmente en procesos hipotecarios o de compraventa.

Tipos de superficies en la tasación

Para comprender las diferencias, es fundamental conocer los distintos tipos de superficies que se consideran en una tasación:

  • Superficie construida: Incluye todos los metros cuadrados construidos, incluyendo muros y tabiques.

  • Superficie útil: Espacio interior que puede ser utilizado, excluyendo muros y elementos estructurales.

  • Superficie comprobada: Medición realizada in situ por el tasador para verificar la superficie real.

  • Partes comunes: Áreas compartidas en edificaciones, como pasillos o escaleras.

  • Construida sin partes comunes: Superficie construida excluyendo las zonas comunes.

Cada una de estas superficies tiene implicaciones distintas en la valoración y debe ser considerada según el contexto del inmueble.

¿Qué hacer si la superficie comprobada es distinta a la registral?

Cuando la superficie comprobada difiere de la registral, se deben seguir ciertos criterios establecidos por la normativa vigente:

  • Diferencia inferior al 5%: Se puede adoptar la superficie comprobada sin necesidad de justificarla.

  • Diferencia entre el 5% y el 10%: Es necesario justificar la diferencia y comprobar la adecuación urbanística.

  • Diferencia superior al 10%: Se requiere una verificación exhaustiva y, en algunos casos, la actualización de la información registral.

Estas medidas garantizan que la valoración refleje la realidad del inmueble y cumpla con los requisitos legales.

Consideraciones especiales para viviendas unifamiliares y protegidas

En el caso de viviendas unifamiliares, las ampliaciones o modificaciones no registradas pueden generar discrepancias significativas. Es esencial que estas modificaciones estén debidamente documentadas y registradas para evitar problemas legales o de valoración.

Para las viviendas sujetas a protección pública, la superficie que se toma en cuenta es la consignada en la célula de calificación correspondiente, generalmente la superficie útil. Es crucial respetar esta especificación para cumplir con la normativa y garantizar una valoración adecuada.

Importancia de una sociedad de tasación homologada

Contar con una sociedad de tasación homologada es fundamental para asegurar que la valoración del inmueble sea precisa y conforme a la normativa. Estas sociedades cuentan con profesionales capacitados que aplican estándares reconocidos, como la valoración RICS, y ofrecen servicios de calidad a nuestros clientes.

Además, en plataformas como Tasadorfiable.es, puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España, lo que facilita el proceso de valoración y garantiza resultados fiables.

Conclusión

La existencia de discrepancias entre la superficie real y la registrada de un inmueble es una situación común que puede afectar significativamente su valoración. Es esencial comprender los distintos tipos de superficies, seguir los procedimientos adecuados para verificar y, en su caso, corregir estas diferencias, y contar con profesionales cualificados para llevar a cabo una tasación precisa y conforme a la normativa. De esta manera, se garantiza la seguridad jurídica y se protege la inversión de todas las partes involucradas.