Tasación de viviendas alquiladas: cómo funciona y cómo afecta

La tasación de viviendas alquiladas es un proceso esencial para propietarios, inversores y entidades financieras, donde se valora cómo el alquiler impacta en el valor del inmueble y su rentabilidad futura. A lo largo de este artículo analizaremos las distintas modalidades de arrendamiento (renta antigua, alquiler turístico, alquiler anual…), el método de actualización de rentas, y cómo influyen aspectos como los precios de venta y alquiler, la participación del Banco de España, y los criterios de una sociedad de tasación homologada. Además, le explicaremos por qué conviene contar con un tasador inmobiliario profesional, de confianza y homologado, como los que puede encontrar en tasadorfiable.es.

¿Cómo afecta al valor de tasación que un inmueble esté alquilado?

Cuando un inmueble está alquilado, su valor de tasación puede variar significativamente. En general:

• Alquiler de renta antigua penaliza mucho el valor, debido a los largos plazos y rentas bajas.

• Alquiler turístico puede incrementar el valor si aporta alta rentabilidad.

• Alquiler anual reduce el valor, pero con “implicación mucho más baja” que la renta antigua.

Esto se debe a que la capacidad de disponer del inmueble, el riesgo y la rentabilidad futura son diferentes según el tipo de arrendamiento.

Viviendas de alquiler turístico… ¿qué debemos tener en cuenta?

• Alta rentabilidad puede mejorar la valoración, justificando un mayor valor de mercado.

• Es clave considerar el régimen real de arrendamiento, especialmente si el objetivo es hipotecario o para inversión.

• En valoración hipotecaria por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España debe reflejarse el uso real.

Tasación de un inmueble con alquiler de renta antigua

• Contratos de 20–30 años y rentas antiguas reducen notablemente el valor.

• En España hay unos 200.000 inmuebles con renta antigua, situación que repercute negativamente en tasación.

• Esta situación de “alquiler de renta antigua” implica menor disponibilidad y menos demanda, lo que penaliza la valoración.

¿Afecta al valor de tasación el alquiler anual?

• Sí, aunque menos que en casos anteriores.

• Contratos de alquiler anual suponen una “implicación mucho más baja” sobre el valor de tasación.

• En valoraciones hipotecarias se exige reflejar el estado real del inmueble.

¿Puede entrar un tasador en un piso alquilado?

• El acceder al interior requiere el consentimiento expreso del inquilino.

• Si la finalidad es préstamo hipotecario, la sociedad de tasación homologada por el Banco de España exige visita interior y datos del contrato.

• Sin acceso, el tasador puede incluir salvedades o incluso rechazar el informe.

Tasación de un piso alquilado: qué se puede hacer, qué no y cómo afecta al valor

• Documentación fundamental: contrato, recibos, pagos y estado de carga del arrendamiento.

• Un piso alquilado siempre tiene un valor inferior que uno libre, salvo rentabilidades muy altas (caso del alquiler turístico).

• El comprador de un piso con arrendamiento debe respetar el contrato vigente.

¿Cómo se valora una vivienda cuyo destino es el alquiler?

• Se utiliza el método de actualización de rentas: se proyectan los ingresos futuros y se descuentan a valor presente según una tasa de actualización.

• Cuanto más lejano esté el ingreso futuro, menor su valor; la tasa de descuento resta peso a rentas posteriores.

• Este método exige proyecciones realistas, lo que justifica confiar en una sociedad de tasación homologada.

Precios de venta y alquiler: fundamentos para calcular rentabilidad

El cálculo de rentabilidad (PER o precio entre rentas):

1. Estudiar precios de venta y alquiler locales comparables.

2. PER = precio de venta ÷ renta anual.

   • PER alto: mejor alquilar.

   • PER bajo: mejor comprar.

3. Ejemplo: renta mensual 1 500 €, PER 4,7 % ⇒ precio estimado ≈ 384 000 €, o viceversa.

Así, el valor estimado depende de precios de venta y alquiler de inmuebles comparables.

Papel del Banco de España y las sociedades de tasación homologadas

• Las sociedades de tasación homologadas (STS) garantizan criterios estandarizados, aceptados por entidades financieras y por el Banco de España.

• Aplican normativa ECO, uso real del inmueble y condiciones de inversión realista.

• La implicación del Banco de España respalda la fiabilidad y validez para fines hipotecarios.

Implicaciones de cuanto más alto sea el alquiler

• “Cuanto más alto sea el alquiler, será mejor vivir de alquiler” (PER elevado).

• “Cuanto más bajo sea el PER, mejores opciones tendremos para comprarla”.

• En renta antigua, “implicación mucho más baja” reduce gravemente la valoración.

Consideraciones finales sobre otros inmuebles y alquiler con opción a compra

• Otros inmuebles (locales, garajes…) requieren valoración similar (renta futura, flujos de caja).

• En alquiler con opción a compra, se combinan ingresos con opción futura de venta: necesita análisis específico de flujos e implicaciones legales.

• ¿Será mejor vivir o comprar? Depende del PER y de la comparación dialéctica entre compra e inversión frente a alquiler.

Sociedad de tasación homologada y su recomendación

Es esencial acudir a una sociedad de tasación homologada:

• Cumplen las exigencias del Banco de España.

• Aplican el método de actualización de rentas con rigor.

• Realizan visitas al inmueble y analizan contrato, rentas y documentación.

En este contexto, le recomendamos confiar en un tasador inmobiliario, profesional y de confianza. En tasadorfiable.es podrá encontrar un tasador inmobiliario en cualquier provincia de España, especializado tanto en alquiler turístico, renta antigua, alquiler anual, como alquiler con opción a compra.

Conclusión

La valoración de viviendas alquiladas exige un análisis minucioso del tipo de arrendamiento, rentabilidad, plazos y documentación. El uso del método de actualización de rentas y la intervención de sociedades homologadas respaldan la fiabilidad del informe. Sea cual sea su caso —renta antigua, alquiler turístico, alquiler anual, otros inmuebles o alquiler con opción a compra— un tasador inmobiliario profesional, como los de tasadorfiable.es, le dará la seguridad y rigor necesarios.