La tasación espacios comunitarios representa un aspecto esencial a la hora de valorar inmuebles residenciales o de uso colectivo, especialmente en edificios plurifamiliares. Aunque a menudo se presta atención únicamente a la superficie útil de la vivienda o local, los elementos comunes tienen también un peso relevante desde el punto de vista económico, normativo y funcional.
En este artículo, desglosaremos los factores clave que influyen en esta tasación, los criterios que aplican las sociedades de tasación homologadas, y cómo se calcula la superficie de zonas comunes, entre otros aspectos esenciales.
¿Qué incluye la tasación de espacios comunitarios?
La tasación de espacios comunitarios contempla la valoración de zonas compartidas en una comunidad de propietarios: portales, escaleras, jardines, piscinas, garajes comunes, salones de eventos, instalaciones deportivas y demás superficies o instalaciones de uso colectivo.
Desde el punto de vista de una sociedad de tasación, estos elementos, aunque no son privativos, forman parte del valor total del inmueble. Su correcta consideración afecta directamente a la valoración de carteras inmobiliarias, tasaciones hipotecarias, herencias y repartos patrimoniales.
Elementos comunes y su impacto en la valoración
Los elementos comunes tienen valor económico por varios motivos:
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Aumentan la calidad del inmueble.
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Influyen en la percepción del comprador.
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Representan una carga de mantenimiento y responsabilidad compartida.
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Condicionan la accesibilidad, seguridad y confort.
Desde el punto de vista de una tasación homologada, deben considerarse dentro del valor de mercado de la propiedad individual en proporción a su coeficiente de participación.
Criterios normativos y técnicos aplicables
Una sociedad de tasación homologada aplica criterios objetivos establecidos en la normativa vigente, especialmente la Orden ECO/805/2003, la cual establece los principios generales para valorar bienes inmuebles en España. También se sigue la regulación del Banco de España y otros organismos supervisores.
El punto de vista normativo exige que en las tasaciones hipotecarias, la proporción correspondiente a las zonas comunes se integre en el valor del inmueble individual. Esto se traduce en una parte proporcional del valor de los servicios y superficies compartidas.
Superficies comprobadas por el tasador
A la hora de valorar un inmueble, el tasador verifica distintos tipos de superficies:
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Superficie útil: la que puede utilizarse de forma efectiva.
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Superficie construida: incluye el grosor de los muros.
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Superficie construida con comunes: la superficie total construida más la proporción correspondiente a zonas comunes.
Por tanto, la superficie que comprueba el tasador no se limita a la vivienda, sino que incorpora una evaluación de los metros proporcionales que corresponden a las zonas comunes, en función del coeficiente de participación recogido en la escritura.
¿Qué importancia tienen los sistemas de seguridad y servicios públicos?
Los sistemas de seguridad (videovigilancia, control de accesos, sensores contra incendios, etc.) instalados en las zonas comunes aumentan la funcionalidad y el valor del inmueble, ya que mejoran las condiciones de habitabilidad, seguridad y prestigio de la comunidad.
Igualmente, la disponibilidad de servicios públicos cercanos (transporte, zonas verdes, instalaciones municipales) incide positivamente en la valoración de carteras de edificios completos o promociones, especialmente en valoraciones orientadas al mercado inversor o institucional.
Diferencias según el tipo de inmueble y ubicación
No todos los inmuebles con zonas comunes tienen el mismo valor añadido. En algunas zonas urbanas muy densas, la existencia de una terraza compartida o un gimnasio comunitario puede suponer una gran ventaja competitiva. En zonas residenciales más amplias, puede ser más determinante la presencia de jardines o piscinas.
Las sociedades de tasación consideran también si se trata de inmuebles de características parecidas, para establecer comparables en el entorno y ajustar la valoración con base en precios reales de mercado.
Aplicación en la valoración de carteras inmobiliarias
Cuando se realiza una valoración de carteras que incluye edificios completos o múltiples activos, las superficies comunes adquieren mayor relevancia estratégica, ya que deben ser ponderadas de forma agregada. En estos casos, el criterio técnico es aún más riguroso, dado que afecta directamente a la toma de decisiones financieras, inversión y financiación bancaria.
Aspectos clave a tener en cuenta en la práctica
¿Qué superficie de zonas comunes se valora?
El valor de las zonas comunes no se calcula por su superficie bruta, sino en base a la parte proporcional que corresponde a cada inmueble según sus escrituras o estatutos. Esta proporción se expresa mediante un coeficiente de participación.
La superficie comprobada por el técnico incluye tanto los espacios privativos como la participación teórica en espacios compartidos.
Importancia en las tasaciones hipotecarias
En las tasaciones hipotecarias, los criterios del Banco de España son especialmente exigentes. Se requiere que las sociedades de tasación homologadas apliquen una metodología clara y verificable para estimar el valor global del inmueble, incluyendo los espacios comunitarios.
Este detalle es clave para garantizar la validez legal de la hipoteca y la seguridad jurídica de la operación.
¿Cómo se mide correctamente?
El cálculo no se realiza con medición directa de cada zona compartida, sino que se aplica un porcentaje sobre la superficie construida del inmueble individual. La suma de estas proporciones en el conjunto del edificio da como resultado el 100 % de las zonas comunes.
Preguntas frecuentes sobre la tasación de espacios comunitarios
¿Qué ocurre si hay zonas comunes no registradas?
Las zonas no escrituradas (por ejemplo, una azotea usada como tendedero sin título legal) pueden influir negativamente en la tasación. Solo se valoran los elementos comunes correctamente documentados y reconocidos en el título de propiedad.
¿La tasación incluye mejoras realizadas por la comunidad?
Depende del tipo de mejora. Obras relevantes como la instalación de ascensor o la reforma integral del portal sí pueden ser valoradas si están legalizadas y documentadas. La valoración dependerá también del impacto en la habitabilidad y de la fecha de ejecución.
Conclusión: confianza en profesionales homologados
La tasación espacios comunitarios requiere una aproximación rigurosa, profesional y conforme a los criterios del Banco de España y la normativa vigente. No se trata solo de medir metros cuadrados, sino de entender cómo influyen las zonas comunes, los elementos compartidos y los servicios en la percepción del valor total del inmueble.
En este contexto, es crucial contar con una sociedad de tasación homologada, que garantice transparencia, objetividad y solvencia técnica. Recuerde que en tasadorfiable.es puede encontrar un tasador inmobiliario profesional de confianza en cualquier provincia de España.
Así, podrá tener la seguridad de una valoración ajustada y legalmente válida, incluso cuando el foco principal sea la tasación espacios comunitarios.
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