Tasación exceso de edificabilidad en viviendas

En España, el exceso de cabida es una situación frecuente que puede afectar de manera significativa a la tasación con exceso de edificabilidad en viviendas, especialmente cuando la superficie construida no se corresponde con la superficie registrada. Este tipo de discrepancias surge habitualmente cuando la superficie real de la finca supera la superficie registral, lo que puede deberse a métodos poco precisos de medición, reformas no declaradas o a errores históricos en los registros.

Además, el exceso de cabida puede implicar un exceso de superficie respecto a lo reflejado en el Registro de la Propiedad, lo que obliga a iniciar procedimientos como el expediente de dominio o el acta de notoriedad para corregir el exceso de cabida y ajustar la finca registral a la realidad.

En este contexto, resulta clave contar con una sociedad de tasación homologada que lleve a cabo una tasación hipotecaria ajustada a la normativa urbanística aplicable y que sepa tomar como referencia la superficie más adecuada para cada caso.

Cuando la superficie registrada es inferior a la existente, es crucial detectar si se produce el exceso de cabida el exceso de edificabilidad o ambas cuestiones a la vez. En definitiva, una correcta tasación hipotecaria requiere conocer con precisión la ley hipotecaria, la ley de propiedad horizontal, la división horizontal y aplicar criterios técnicos y legales adecuados para evitar consecuencias jurídicas o económicas negativas.

Tasación exceso de edificabilidad en viviendas

¿Qué es el exceso de edificabilidad?

El exceso de edificabilidad se produce cuando la superficie construida de una propiedad supera los límites establecidos por la normativa urbanística aplicable. Este exceso puede deberse a ampliaciones no autorizadas o a errores en la documentación registral. En el contexto de una tasación hipotecaria, el exceso de edificabilidad puede afectar negativamente al valor de la propiedad y a la viabilidad de la operación financiera.​

Implicaciones legales del exceso de edificabilidad

La existencia de un exceso de edificabilidad puede generar conflictos legales, especialmente si la superficie construida no coincide con la superficie registrada. En tales casos, es necesario corregir el exceso de cabida mediante procedimientos legales establecidos en la Ley Hipotecaria, como el expediente de dominio o el acta de notoriedad. Estos procedimientos permiten regularizar la situación registral de la finca y asegurar la conformidad con la normativa urbanística.

Procedimientos para corregir el exceso de cabida

Para corregir el exceso de cabida, se pueden seguir varios procedimientos legales:​

• Expediente de dominio: Un procedimiento judicial que permite declarar y registrar el exceso de superficie de una finca cuando la superficie real supera la registrada.​

• Acta de notoriedad: Un procedimiento notarial que, mediante la declaración de testigos y la aportación de documentación, permite acreditar el exceso de cabida y proceder a su inscripción registral.​

• Certificación catastral descriptiva y gráfica: Es fundamental aportar una certificación catastral que refleje la superficie real de la finca. En caso de discrepancias, se puede aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa para facilitar la inscripción del exceso de cabida.​

Importancia de una tasación precisa

Una tasación hipotecaria precisa es esencial para determinar el valor real de una propiedad y garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Contar con una sociedad de tasación homologada asegura que la tasación se realice conforme a la normativa vigente y que se tomen en cuenta factores como la superficie construida, la superficie real y la superficie registral. Además, una tasación precisa permite identificar y corregir posibles excesos de cabida, evitando problemas legales y financieros en el futuro.​

Recomendaciones para propietarios y compradores

• Verificar la superficie registrada: Antes de realizar una transacción inmobiliaria, es fundamental comparar la superficie registrada con la superficie real de la finca para identificar posibles excesos de cabida.​

• Consultar con profesionales: Contar con el asesoramiento de un tasador inmobiliario y un abogado especializado en derecho inmobiliario puede facilitar la identificación y corrección de excesos de cabida.​

• Regularizar la situación registral: En caso de detectar un exceso de cabida, es importante iniciar los procedimientos legales correspondientes para corregir la situación y evitar complicaciones futuras.​

En conclusión, el exceso de edificabilidad y el exceso de cabida son situaciones que requieren una atención especial en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias. Una gestión adecuada, basada en procedimientos legales y asesoramiento profesional, es clave para garantizar la seguridad jurídica y financiera en las transacciones inmobiliarias.​

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