Tasación inmuebles fuera de ordenación por infracción urbanística

La tasación de inmuebles fuera de ordenación por infracción urbanística es un proceso técnico y legal clave para valorar propiedades que, por diversas causas, se encuentran en una situación irregular ante el planeamiento urbanístico vigente. Estos casos presentan particularidades que afectan directamente su valor de mercado, su transmisibilidad y su garantía hipotecaria. Este artículo ofrece una visión profesional sobre cómo abordar este tipo de tasaciones, qué factores se deben considerar y cuál es el marco normativo aplicable.

¿Qué se entiende por situación de fuera de ordenación?

Un inmueble se considera fuera de ordenación cuando ha sido edificado legalmente en su momento, pero posteriormente, debido a cambios en el planeamiento urbanístico, pierde su conformidad con la normativa vigente. Aunque la edificación pueda estar en uso, no se ajusta a las nuevas determinaciones urbanísticas y, por tanto, tiene limitaciones importantes, especialmente en cuanto a obras futuras o regularización.

En cambio, una vivienda fuera de ordenación por infracción urbanística suele referirse a edificaciones construidas sin licencia o contraviniendo el plan urbanístico desde su origen. En estos casos, la existencia de una infracción urbanística puede ser un obstáculo determinante a la hora de tasar el inmueble.

Implicaciones jurídicas y técnicas de una infracción urbanística

Una infracción urbanística puede ser considerada leve, grave o muy grave según la legislación autonómica aplicable. Esto puede derivar en sanciones, órdenes de demolición, imposibilidad de inscribir la propiedad en el Registro o limitar su acceso a financiación mediante hipoteca.

La normativa urbanística vigente prohíbe, generalmente, que este tipo de inmuebles sean objeto de nuevas construcciones o reformas que no sean estrictamente de mantenimiento, conocidas como obras que se permiten en situaciones de fuera de ordenación. Esto incluye reparaciones, conservación o adaptaciones mínimas que no supongan una ampliación.

¿Cómo afecta a la tasación inmobiliaria?

Tasar una vivienda fuera de ordenación requiere aplicar criterios específicos. La finalidad de la tasación (venta, herencia, garantía hipotecaria, regularización, etc.) condiciona el enfoque metodológico. No se puede valorar de igual forma que un inmueble conforme a la ordenación urbana vigente.

Algunos aspectos clave en la tasación de inmuebles fuera de ordenación por infracción urbanística incluyen:

• La imposibilidad de ampliar o reformar el inmueble.

• La eventual orden de demolición o imposibilidad de escrituración.

• La falta de inscripción registral en algunos casos.

• La imposibilidad de otorgar licencia de primera ocupación.

• La menor demanda en el mercado debido a su situación legal.

Documentación indispensable

Para llevar a cabo una tasación precisa, el tasador debe analizar la situación urbanística del inmueble mediante documentación como:

• Nota simple registral: revela posibles afecciones o limitaciones.

• Consulta urbanística del Ayuntamiento: determina si el inmueble está fuera de ordenación.

• Certificación catastral: identifica discrepancias entre superficie construida y reconocida.

• Licencia de obra o acreditación de su inexistencia.

• Informe técnico municipal sobre posibles infracciones urbanísticas existentes.

¿Qué métodos de valoración se aplican?

Los inmuebles en esta situación no suelen cumplir las condiciones exigidas para aplicar el método de comparación tradicional. En su lugar, se recurre con frecuencia al método del coste, que permite valorar el terreno y el valor residual de las construcciones según su estado, antigüedad y posibilidades legales de uso.

No obstante, el valor de tasación debe ajustarse con coeficientes de depreciación significativos debido a:

• La menor vida útil estimada del inmueble.

• El riesgo de demolición o sanción.

• Las restricciones de uso y reformas.

La importancia de la constancia registral

En estos casos, es vital verificar si tal situación consta registralmente. Si el inmueble fuera de ordenación está correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad y la información coincide con Catastro y Ayuntamiento, su tasación será más transparente. De lo contrario, cualquier discrepancia puede generar una valoración nula o extremadamente reducida.

¿Se puede obtener garantía hipotecaria?

Una de las preguntas más frecuentes es si una vivienda fuera de ordenación puede ser hipotecada. La respuesta depende del tipo de infracción, del riesgo asumido por la entidad bancaria y de si la tasación justifica el valor como garantía.

Algunas entidades aceptan inmuebles en situación legal dudosa si:

• El tasador acredita que no hay riesgo inminente de demolición.

• El inmueble es inscribible registralmente.

• Existe una regularización urbanística en curso o prevista.

Sin embargo, en la mayoría de los casos, el acceso a una hipoteca se ve muy limitado y las condiciones financieras serán más estrictas.

¿Qué obras se pueden realizar en estos inmuebles?

La normativa urbanística suele permitir únicamente obras que se limiten a la conservación, siempre que no alteren el volumen, superficie ni usos del inmueble. En caso de realizar obras no autorizadas, se estaría incurriendo en nuevas infracciones urbanísticas, agravando la situación.

Entre las actuaciones permitidas están:

• Reparación de elementos estructurales.

• Mantenimiento de instalaciones básicas (electricidad, agua, saneamiento).

• Mejoras de eficiencia energética que no impliquen alteraciones sustanciales.

Casos especiales: suelo no urbanizable

En ocasiones, la vivienda está fuera de ordenación por haberse construido en suelo rústico o no urbanizable. En estos casos, la normativa es aún más restrictiva y no admite ningún tipo de regularización salvo excepciones concretas como viviendas anteriores a una fecha determinada o usos agropecuarios.

La tasación en estos contextos suele reflejar únicamente el valor del terreno y un valor residual muy bajo para la edificación, o incluso nulo si está sujeta a expediente de demolición.

Tasar una vivienda fuera de ordenación: recomendaciones

• Solicite asesoría técnica: Un tasador inmobiliario colegiado es clave para evitar errores de valoración.

• Revise la normativa urbanística vigente: Verifique en su Ayuntamiento si el inmueble puede ser legalizado o regularizado.

• Evite comprar sin estudio urbanístico previo: En estos casos, la documentación es tan importante como el inmueble en sí.

• Considere el valor real y no solo el precio de mercado: El riesgo jurídico y las limitaciones deben reflejarse en la valoración.

• Desconfíe de valoraciones genéricas: Requiere un análisis individualizado, no puede aplicarse una tasación estándar.

Conclusión

En definitiva, la tasación de inmuebles fuera de ordenación por infracción urbanística exige un enfoque profesional, técnico y legal altamente especializado. La situación de fuera de ordenación impacta negativamente en el valor del inmueble y en sus posibilidades de uso, financiación y transmisión. Por ello, es imprescindible contar con un tasador inmobiliario cualificado que identifique todos los condicionantes urbanísticos y proporcione una valoración realista y fundamentada.

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