Tasación por actualización de flujos de Caja: cómo se calcula este método

La tasación actualización flujos de caja es una metodología esencial en la valoración de inmuebles destinados a generar ingresos, como oficinas, locales comerciales o viviendas en alquiler. Este enfoque permite determinar el valor actual de un inmueble basándose en los ingresos futuros que se espera que genere, descontados a una tasa que refleje el riesgo y la rentabilidad del mercado.

¿Qué es la tasación por actualización de flujos de caja?

La tasación por actualización de flujos de caja, también conocida como método de actualización de rentas, se basa en el principio de anticipación, que establece que el valor de un bien es función de los beneficios económicos futuros que se espera obtener de él. Este método es aplicable a inmuebles que generan ingresos de forma continua y predecible, y es especialmente útil cuando se desea valorar la capacidad de la propiedad para generar ingresos durante un largo periodo de tiempo.

Fundamentos del método de actualización de rentas

Estimar los flujos de caja

El primer paso consiste en estimar los flujos de caja que el inmueble generará en el futuro. Estos flujos incluyen los ingresos por alquiler y otros ingresos relacionados, menos los gastos operativos como mantenimiento, seguros y administración. Es fundamental tener en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y utilizar las hipótesis más probables para determinar las cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos .

Estimar el valor de reversión

El valor de reversión representa el valor del inmueble al final del periodo de proyección de los flujos de caja, considerando su vida útil y las condiciones del mercado en ese momento. Este valor se calcula de acuerdo a los métodos previstos en la normativa vigente, en función del tipo de inmueble de que se trate .

Elegir el tipo de actualización

La tasa de descuento o tipo de actualización refleja el riesgo asociado a los flujos de caja futuros y la rentabilidad esperada por los inversores. Esta tasa puede variar dependiendo de factores como la ubicación de la propiedad, la solvencia de los arrendatarios y las condiciones económicas generales

Aplicar la fórmula de cálculo

Una vez estimados los flujos de caja, el valor de reversión y la tasa de descuento, se aplica la fórmula de cálculo para obtener el valor actual del inmueble:

VA=∑Ej(1+i)tj−∑Sk(1+i)tk+VR(1+i)nVA = \sum \frac{E_j}{(1+i)^{t_j}} – \sum \frac{S_k}{(1+i)^{t_k}} + \frac{VR}{(1+i)^n}VA=∑(1+i)tj​Ej​​−∑(1+i)tk​Sk​​+(1+i)nVR​

Donde:

• $VA$: Valor actual

• EjE_jEj​: Cobros previstos en el momento $j$

• SkS_kSk​: Pagos previstos en el momento $k$

• $i$: Tasa de descuento

• tj,tkt_j, t_ktj​,tk​: Tiempo hasta los cobros y pagos respectivos

• $VR$: Valor de reversión

• $n$: Número de periodos hasta el final del periodo de proyección

Consideraciones clave en la aplicación del método

Vida útil del inmueble

La vida útil del inmueble es un factor determinante en la estimación del valor de reversión y en la proyección de los flujos de caja. Es esencial considerar la duración esperada de la capacidad del inmueble para generar ingresos y su estado de conservación.

Ingresos como inmueble ligado a una explotación económica

En casos donde el inmueble está vinculado a una actividad económica específica, como hoteles o centros comerciales, es necesario analizar los ingresos generados por la explotación y su sostenibilidad en el tiempo.

Gestión de proyectos y mantenimiento

Una adecuada gestión de proyectos y mantenimiento del inmueble asegura la continuidad de los ingresos y la preservación del valor del activo. Es importante considerar los costos asociados a estas actividades en la estimación de los flujos de caja.

Importancia de contar con un tasador inmobiliario profesional

La aplicación del método de actualización de flujos de caja requiere de conocimientos técnicos y experiencia en el análisis financiero y del mercado inmobiliario. Por ello, es fundamental contar con un tasador inmobiliario profesional que garantice una valoración precisa y conforme a la normativa vigente.

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En conclusión, la tasación actualización flujos de caja es una herramienta esencial para valorar inmuebles generadores de ingresos, permitiendo estimar su valor actual en función de los beneficios económicos futuros esperados.